Pentru Imobiliare

Atentie - Care Piata ?

Referindu-ma tot la fenomenul recent mediatizat si anume piata imobiliara in cadere vreau sa precizez cateva lucruri . Termenul de piata imobiliara este foarte general si include subcategorii cum ar fi Piata Imobiliara a Terenurilor, Piata Imobiliara Rezidentiala, Piata Imobiliara Industriala si Logistica, Piata Imobiliara de Birouri si Piata de Retail.

In ansamblul ei PIATA IMOBILIARA din 2008 nu a fost deloc in criza ba chiar si-a mentinut ritmul de crestere mai ales pe Retail (spatii comerciale, mall-uri, etc) si Birouri (unde la nivelul intregii tari si mai ales in Bucuresti avem un procent de ocupare de peste 90 %).

Piata Spatiilor Industriale la fel se caracterizeaza prin oferta extrem de slaba de spatii industriale si logistice, cresterea pe acest segment avand potential maxim de crestere in urmatorii 2-3 ani. Terenurile in functie de locatie variaza ca si crestere a numarului de tranzactii , aici investitorii acordand o mai mare atentie potentialului de dezvoltare.

Singurile schiopatari si pe buna dreptate au fost pe segmentul REZIDENTIAL, unde intradevar s-au inregistrat cresteri substantiale. Si aici piata se regleaza natural , numarul de tranzactii la fel ca si preturile au scazut un pic dar nu alarmant. Avem nevoie de spatii de locuit si le vom obtine la preturi corecte.

Sa nu confundam deci Piata Imobiliara Din Romania cu Segmentul Rezidential, acesta din urma avand nevoie de niste ajustari, pe care tocmai le sufera.

Din inima pietii - Creditele ipotecare se obtin mai greu

Chiar se obtin mai greu. Bancile au grija mare in acordarea creditelor imobiliare , cel putin in aceasta perioada, impunand restrictii multe pe langa majorarea dobanzilor de care stie toata lumea. Prima grija pe care o are o institutie de credit acum privind acordarea unui credit ipotecar este EVALUAREA. Evaluarea imobilului pe care un potential client al unei banci doreste sa-l cumpere este primul lucru solicitat de catre institutia de credit . Zilele acestea ne-am confruntat cu unele situatii de acest gen si am fost foarte uimit , deoarece pana nu demult evaluarea unei proprietati ca parte din procesul de acordare a unui credit era o simpla formalitate. Acum este primul lucru care se cere si nu e rau deloc. Incet, lucrurile se vor aseza.

Dezinformare

In presa, in publicatiile de profil apar din ce in ce mai des articole despre situatia creditelor si cum acestea din urma afecteaza piata imobiliara.

Cand totul pare evident si cand toata lumea stie ca scumpirea creditelor duce clar la o incetinire a evolutiei industriei constructiilor, cand dobanda este majorata aproape de pragul de 10 % de catre BNR si efectul este devastator pentru pastrarea accesibilitatii creditelor ipotecare , apar anumite articole care vorbesc de cresterea volumului de credite ipotecare fata de anul trecut, sau ca nu stiu ce companie imobiliara isi va deschide un birou de intermediere credite pentru a profita de cresterea exploziva care ar urma sa aiba loc in continuare.

Se pare insa ca aceste forme de manipulare si dezinformare inca functoneaza la noi. Dezinformarea a ajuns strategie de marketing . Ma intreb cat mai tine.

Se merge inainte

Gata. lumea s-a cam plictisit de subiectul “cade piata” si fiecare dintre noi am inceput sa ne focusam pe prioritati. Cam asa stau lucrurile si in ceea ce ii priveste pe potentialii cumparatori de bunuri imobiliare.

Intr-adevar preturile s-au stabilizat si poate in unele situatii s-au facut negocieri mult mai consistente fata de cateva luni in urma la vanzarea unei proprietati ! Poate au si scazut un pic preturile, dar trebuie sa retinem faptul ca niciodata, sau poate in cazuri foarte rare preturile de anunt au fost si cele de tranzactionare.

Mai sunt unii incapatanati care afiseaza niste valori astronomice pentru proprietatile lor, dar nu fac decat sa starneasca zambetul celor care au legatura cu domeniul. S-a terminat cu vremurile cand, daca vecinul a vandut cu 100.000 de euro eu trebuie sa vand neaparat cu 120.000. Se pare ca daca vecinul a vandut cu 100.000, eu vand tot cu 100.000 si e bine … sunt foarte multumit.

Chirii Mari

     Preturile chiriilor raman la cote inalte, ba chiar exista o tendinta de usoara crestere pe segmentul rezidential la imobilele mici ca suprafete ! Acest fenomen contrasteaza cu scaderea usoara a preturilor la vanzare al imobilelor din ultima perioada. O garsoniera intr-o zona ca Vitan, 1 Mai sau Floreasca se inchiriaza cu preturi intre 400 si 500 de euro , iar 2 camere intre 600 - 800 . NU vorbesc de preturile care se cer ci de preturile la care se realizeaza contractele si ma refer la locuintele amenjate si mobilate.

Acest lucru reprezinta oarecum un paradox , deoarece in mod normal pretul chirilor este influentat de pretul de achizitie a proprietatilor respective. Se pare ca exista astfel un mare deficit de locuinte mici ca suprafete si accesibile ca pret in zone centrale - semicentrale.

Am citit un articol despre dificultatile prin care trec acei investitori din Marea Britanie care au investit in imobile pentru a le inchiria. Acolo preturile au scazut, la fel si chiriile, randamentul mic obligandu-i astfel sa renunte la proprietati in favoarea bancilor creditoare.

In Bucuresti nici vorba de asa ceva , poate de acum incolo odata cu scumpirea creditelor si intrarea preturilor pe un fagas normal cei care doresc sa investeasca in imobiliare folosindu-se doar de banii bancilor ar trebui sa fie mai atenti .

Stagnarea Preturilor

Lasand la o parte zvonurile si toata nebunia aparuta in presa si in randul celor care au legaturi cu Piata Imobiliara, se pare ca preturile s-au oprit din crestere cel putin pe o perioada scurta. Acest fenomen poate avea multiple cauze, unele dintre ele fiind cautate si explicate de toata lumea, cele mai importante fiind criza imobiliara la nivel mondial sau scumpirea creditelor. Se pare ca nu Piata Imobiliara in ansamblul ei a fost afectata ci numai segmentul rezidential, care in ultima perioada insa da semne de inviorare . Cererea destul de ridicata si in continua crestere din Bucuresti este motorul care va impinge mai departe evolutia segmentului imobiliar. Deci nu prea avem de a face nici cu prabusire, cadere, injumatatire a preturilor, sau alte astfel de scenarii . Avem de a face cu inceputul unui proces de reglare naturala si maturizare a pietei imobiliare prin echilibrarea raportului dintre cerere si oferta ! Acest proces nu putea incepe decat cu stagnarea cresterii preturilor care se pare ca au atins limita superioara.

TIMON

Am fost in calitate de vizitator la editia dedicata dezvoltatorilor imobiliari din acest an a Targului Imobiliar National care s-a desfasurat la World Trade Center Bucuresti (Hotel Sofitel) in perioada 19-23 martie. Atmosfera nu era prea incinsa poate si din cauza faptului ca era ultima zi (duminica). Am studiat majoritatea ofertelor, am plecat acasa cu brosuri, reviste si CD-uri de prezentare, insa ce m-a uimit a fost lipsa de entuziasm din partea personalului expozantilor. Cateva maini intinse spre trecatori cu brosuri si reviste, cateva fete cu chestionare care m-au intrebat daca am cateva minute libere , cam asta era atmosfera generala de duminica. Probabil in primele zile a fost cu totul altceva, insa ma asteptam la o participare mai activa, dat fiind faptul ca ziua de odihna oferea potentialilor clienti un program mai liber.

Cel mai interesant lucru si de bun augur dupa parerea mea este faptul ca standurile cu organizarea cea mai buna, cele mai atractive si cu personal activ erau standurile agentiilor imobiliare participante in calitate de expozanti si nu cele ale developerilor, cu toate ca editia despre care vorbim s-a adresat cu precadere celor din urma. Se pare ca oamenii agentiilor imobiliare respectie stiau foarte clar de ce se afla acolo, isi cam cunosteau rolul.

Asta denota la fel cum spuneam si in articolul trecut, ca profesia pe care ne chinuim sa o ridicam ca standarde , chiar evoluaza, diferentele de promovare sunt uriase, se observa clar abordarea unui profesionist fata de cea a unui impartitor de pliante.

Asta e concluzia !

Lucruri bune

Am decis sa scriu pentru prima data, despre lucrurile bune care incep sa se intample in piata imobiliara, pentru a da un suflu de optimism la inceputul acestui proiect. Nu o sa amintesc despre preturi sau despre proiectele in derulare ale marilor dezvoltatori ,din ce in ce mai numeroase ci o sa punctez lucruri pe care le percep zi de zi vis-a-vis de oamenii cu care interactionez. O sa ma refer in continuare la sesizabila “educare” a consumatorilor de servicii puse la dispozitie de agentiile imobiliare.

Acum cativa ani fixarea unei vizionari de catre un agent imobiliar pentru preluarea unei proprietati in scopul promovarii era un succes. Foarte multi dintre proprietarii imobilelor scoase la vanzare nu intelegeau necesitatea unei vizionari inainte de invitarea clientului. Reticenta atingea de multe ori cote dezarmante, energia unui agent imobiliar risipindu-se in incercari de constientizare a beneficiarului de natura serviciului pe care incerca sa il presteze. Mai mult munceam sa conving un proprietar de necesitatea cunoasterii complete a proprietatii pe care urma sa o dam publicitatii , decat sa consiliez un client interesat de o achizitie. Cei care sunt in piata stiu ce inseamna precizarea “doar cu client” sau intrebarea “aveti clienti?”

Acum insa se simte o ameliorare insemnata a fenomenului, pusa pe baza “asezarii ” pietii de profil in general. Oamenii sunt in proportii mult mai mari receptivi la calitatea serviciilor si la modul profesionist de desfasurare a unui proces de promovare, tranzactionare, negociere sau consiliere . Aceasta “asezare” vine ca o urmare a multor factori cum ar fi : atingerea unui plafon destul de inalt a preturilor, aparitia alternativelor la ofertele de imobile mai vechi etc. Una din consecintele situatiei actuale este nevoia tot mai acuta a celor implicati, de servicii profesionale. Si atunci cand soliciti un serviciu de calitate ca si beneficiar esti obligat sa respecti un anumit mod de lucru si de desfasurare a proceselor. Categoric, vechile obiceiuri nu dispar deodata insa oamenii si mai ales romanii, au un minunat si fabulos spirit de adaptibilitate.

De aceea cred ca schimbarile in bine sunt fortate de realitatea prezenta, dar asta nu conteaza foarte tare. Mai important e faptul ca ele se simt din ce in ce mai mult si ne dau noua senzatia ca am reusit sa schimbam ceva, ca ne usureaza munca, ca ne permit sa fim competitivi, ca romanii stiu sa aprecieze un serviciu de calitate si ca O SA FIE BINE !!!