Sunt ingrijorat de ceva vreme. Nu imi place cum a inceput 2009. Nici altora nu le place – pe cine intrebi este ingrijorat. Chiar daca nu este afectat direct, orice om cu care am vorbit mi-a destainuit ca are prieteni, colegi, cunoscuti, care si-au pierdut serviciul, care nu-si mai pot permite traiul  linistit din vara trecuta, care nu stiu de unde sa mai scoata bani pentru rata care a crescut, care nu stiu ce se va intampla in lume.

Am constatat ca atunci cand devin ingrijorati, oamenii reactioneaza in doua feluri. Unii se gandesc intens cum sa se adapteze si fac planuri ingenioase ca sa prospere in continuare, altii privesc cu teama crescanda la ceea ce se intampla in jur si in alte tari si abordeaza subiectul  cu pesimism: “n-avem ce face, a venit criza si peste noi, trebuie sa ne resemnam”.

In acest punct, metoda crescatorului de elefanti mi se pare mai actuala ca niciodata. Inca de cand este pui, elefantul este imobilizat cu o funie groasa legata de picior la un capat si de un pripon bine infipt in pamant la celalalt capat. Elefantul va incerca de cateva ori sa se elibereze dar nu va reusi nici sa rupa funia groasa, nici sa smulga priponul. Dupa un timp, elefantul va renunta sa mai incerce sa se elibereze. In acel moment, ingrijitorul va inlocui funia groasa cu o sfoara mult mai subtire. Animalul nu va face nici o incercare sa fuga. Chiar daca devine adult si ar putea rupe cu usurinta sfoara, el va continua sa stea linistit, recunoscandu-si captivitatea.

Asa se intampla si cu noi, oamenii. De-a lungul vietii capatam experiente si facem aprecieri care ne modifica destinul si ne limiteaza optiunile. La fel ca si elefantul, suntem prinsi cu sfori subtiri de pripoanele vietii. Depinde numai de noi sa incercam puterea legaturilor. Ele trebuie rupte pentru a face loc altor optiuni. Suntem oameni, nu elefanti!

Cornel SOAITA

www.aristopm.ro

Chiriasii sunt speriati de devalorizarea leului si de cresterile de pret care se anunta precum si de incertitudinea legata de stabilitatea locului de munca si atunci, la fel ca toti ceilalti, incearca sa-si reduca costurile taind de pe unde  pot.

In conditiile in care motoarele economiei trebuie din nou turate, cred ca pentru chiriasi, solutia micsorarii chiriei taind din placinta cuvenita proprietarului nu este cea mai buna varianta.

Eu incurajez proprietarii care se confrunta cu astfel de cereri sa se gandeasca si sa propuna solutii prin care sa vina in intampinarea chiriasilor fara insa sa fie renegociata chiria atata timp cat contractul nu este finalizat. Cu alte cuvinte, le recomand sa caute cai prin care ambele parti sa aiba de castigat.

Asa de exemplu, intr-un caz recent, la solicitarea chiriasului de reducere a chiriei, proprietarul si-a vazut spulberat visul de a repara fatada casei. Abordand aceasta tema cu chiriasul, au cazut pana la urma de acord ca proprietarul sa primeasca chiria in continuare nemodificata iar chiriasul se va ocupa la primavara de renovarea fatadei conform dorintei proprietarului, urmand sa primeasca de la acesta contravaloarea prestatiei.

Intr-un alt caz, chiriasul si proprietarul s-au inteles ca pentru sarbatorile de paste, proprietarul sa cumpere de la chirias cadourile pregatite de acesta (chiriasul are o mica afacere cu cadouri personalizate pentru diferite evenimente) si sa le ofere celor mai buni parteneri si colaboratori ai sai. Astfel chiriasul si-a asigurat o comanda frumusica si a este de acord sa plateasca aceeasi chirie in continuare iar proprietarul este bucuros sa-si rasplateasca intr-un mod original unul din cei mai fideli clienti.

Iata cum, daca ambii vecini sunt binevoitori, capra va trai si le va da satisfactie amandurora. Cu cat mai multe capre vii, cu atat mai multi vecini fericiti! 

Cornel SOAITA

www.aristopm.ro

Vorbind la modul general, in business acest lucru inseamna o incetinire a tuturor domeniilor de activitate, o scadere a veniturilor si chiar o modificare a stilului de viata a oamenilor in sensul diminuarii standardului de viata. In particular, in domeniul residential de property management exista lupta interesanta intre tendinta de scadere si cea de crestere a chiriilor.

Pe de o parte, chiriile tind sa creasca pentru pentru ca s-a marit cererea ca urmare a migrarii celor care doreau sa isi cumpere o proprietate catre zona inchirierii (din cauza inaspririi conditiilor de creditare si a diminuarii veniturilor).

Pe de alta parte, chiriile tind sa scada pentru ca a crescut oferta celor care nu mai au cui sa vanda si pentru ca si chiriasii sunt afectati de criza si incearca sa-si reduca cheltuielile impingand toate costurile (din care chiriile reprezinta un segment important) in jos.

Aceasta lupta va duce la stabilirea unui armistitiu de la care lucrurile vor continua pe un trend, cel mai probabil ascendent pentru ca asa e normal, ca lucrurile sa evolueze. Pentru chirii mai e loc si in jos si in sus asa ca punctul de echilibru este momentan instabil.

Sincer sa fiu, cel mai mare pericol pentru stabilitate mi se pare ca ar fi deflatia. Noi pana acum am fost invatati sa traim intr-o lume inflationista cu cresteri de preturi, apoi de venituri, apoi iar de preturi, samd. Nu stim ce sa facem in caz de deflatie cand preturile scad, veniturile scad si ele si tot asa. Probabil ca vom astepta, cu ochii zgaiti inainte, sa vedem ce se intampla. Dar a astepta echivaleaza cu moartea pentru ca nu poti astepta o luna pana la urmatoarea masa, nici un an pana sa platesti caldura. Oamenii sunt programati genetic sa se dezvolte, sa evolueze nu sa se restranga, sa involueze.

Provocarea cea mare este sa nu intram in starea de asteptare ci sa facem ca lucrurile sa nu se blocheze. Ca firma, vrem sa avem de platit facturi si salarii, vrem sa incasam pentru produsele si serviciile noastre, vrem sa avem bataie de cap cum sa ne satisfacem clientii, nu cum sa ne deplangem clientii. Chiar daca nu facem decat sa ne intoarcem la lucrurile pe care stim sa le facem cel mai bine si sa nu ne dam batuti inseamna ca actionam deci nu asteptam. Asteptarea este cea mai paguboasa dintre toate variantele existente.

Cornel SOAITA

Aristo Property Management

Piata chiriilor din capitala este extrem de tumultoasa prin cresterile  de pret care s-au inregistrat in ultimii ani dar si datorita cererii  foarte mari. Nivelul preturilor a crescut in ultimii 3 ani de pana la 3 ori  la apartamentele si garsonierele situate in  imobile vechi.  Prin imobil vechi intelegem orice bloc construit  sau finalizat inainte de anul 1995. 

De la jumatatea anului 2008 s-a inregistrat o stagnare a preturilor chiriilor la apartamente deoarece  au atins un prag foarte inalt si o crestere care ar fi continuat nu ar fi fost  sustenabila  , privind capacitatea de plata a doritorilor.  Nivelurile chiriilor au ramas la cote inalte totusi si in perioada ce a urmat in mod paradoxal la prima vedere gandindu-ne la criza financiara (ce a limitat capacitatea de creditare ) si situatia privind scaderea preturilor la apartamentele vechi.

Ceea ce la prima vedere trebuia sa favorizeze o scadere a chiriilor a avut in mod oarecum neobisnuit de potentare a cererii de apartamente pe piata chiriilor. In acelasi timp datorita blocarii pietei imobiliare  pe segmentul apartamentelor vechi si scaderii preturilor pe acest segment a crescut si oferta de unitati scoase spre inchiriere.  Deoarece nu au obtinut preturile pe care le doreau si datorita problemelor de creditare prin care trec potentialii cumparatori, proprietarii s-au reorientat catre piata chirilor, oferta fiind in crestere pe ultima jumatate de an.

Chiar si in aceasta situatie, chiriile nu au scazut datorita dificultatilor existente pe piata creditelor  imobiliar-ipotecare.  Datorita inaspririi normelor privind creditarea, tot mai multi dintre cei care doreau sa achizitioneze un apartament se reorienteaza catre alternativa reprezentata de inchirierea unei proprietati , nemaindeplinind conditiile de creditare si aflandu-se astfel in imposibilitatea de a achizitiona.

Un alt fenomen care a avut rolul de a  mari cererea pe piata chiriilor il reprezinta situatia incerta privind criza si recesiunea econimica care pare a afecta si Romania . Din acest motiv majoritatea potentililor cumparatori stau intr-o stare de expectativa privind achizitia unui apartament pana la clarificarea situatiei economice si bancare  bineinteles alternativa fiind  tot inchirierea unei proprietati.

Preturile de achizitie scad in ritm destul de rapid, iar chiriile s-au pastrat la aceleasi niveluri crescute, iata o conjunctura  care face din achizitionarea unui apartament vechi  o investitie cu un randament foarte bun.

Cu toate ca cererea si oferta  sunt echilibrate in acest moment ,  cred ca se va inregistra o usoara scaderea a preturilor, de 10 – 15 procente   in urmatoarele 6  luni – un an . Motivul este independent de nivelul cererii sau al ofertei  dar in stransa legatura cu criza financiara , puterea de cumparare din urmatoarea perioada si tendinta persoanelor fizice sau juridice  de a reduce cheltuielile la maxim.  Acest fenomen va fi responsabil  de  usoara scadere a preturilor  chiriilor la apartamentele situate in imobile vechi  in urmatoarea perioada, preturi care dupa  parerea mea au atins un nivel maxim.

Daca privim la situatia economica si la efectele  crizei financiare si probabil si economice   cum ar fi  disponibilizari in masa care au loc in prezent, relocarea companiilor in spatii mai mici , reducerile masive de pret la diverse bunuri de uz indelungat, stoparea activitatilor de productie a multor companii  si bineinteles procesele  continue de reducere a cheltuielilor , ne putem de seama de corectia preturilor chiriilor ce va avea loc in urmatoarea perioada.

Gavriliu Alexandru 

Manging Director – Gavriliu Imobiliare

Om linistit, premiant la scoala, fara chemare pentru afaceri sau politica, colegul munceste sarguincios pentru un salariu normal de intelectual la una din firmele din Bucuresti. Dupa cateva cuvinte de complezenta vine vorba despre setea de specialisti din sectoarele in care activam fiecare. Dupa alte cateva cuvinte in care mi-am aratat optimismul fata de asteptata intoarcere a constructorilor de pe meleagurile insorite ale Europei, vad ca se intuneca la fata plin de neincredere si ca da semne cum ca s-ar grabi sa plece. Am crezut ca am spus ceva nepotrivit care l-a suparat dar m-a linistit repede si m-a rugat sa-l ajut, daca pot, pentru ca are o problema urgenta la instalatia sanitara. Bineinteles ca l-am rugat sa-mi descrie pe scurt defectiunea si asa am aflat patania lui cu un “superspecialist” instalator.

Colegul meu a mostenit de la bunica lui un apartament in Balta Alba si s-a gandit, pana vor creste cei doi copii ai lui, sa il inchirieze ca sa mai scoata un ban. A golit din apartament toate lucrurile bunicii si, impreuna cu sotia, l-a zugravit si curatat. A dat anunt la ziar, a gasit un chirias - o firma din provincie - si a semnat contractul. Singura observatie a firmei era legata de bateria de la dus care nu functiona corect si pe care el trebuia sa o inlocuiasca in cel mult 3 zile, cand urma sa predea apartamentul chiriasilor.

Pana aici toate bune si frumoase. Stiind ca instalatie este veche, colegul nu s-a incumetet sa schimbe singur bateria si a inceput sa caute un instalator. A gasit un om, chiar acolo in fata blocului, care s-a oferit sa-l ajute. Era imbracat in salopeta, avea in mana un cleste si spunea ca este instalator “de inalta clasa” care tocmai s-a intors din Spania. Avea pana si calti intr-un buzunar asa ca l-a convins pe colegul meu ca este un specialist serios. Au plecat impreuna la un magazin si au cumparat o baterie de dus si, pentru ca s-a inserat, au convenit ca instalatorul sa mearga a doua zi la apartament si sa schimbe bateria defecta. Dupa ce iesea de la serviciu, colegul meu urma sa se duca si el la apartament si sa deconteze lucrarea.

Zis si facut. A doua zi dupa amiaza cand a ajuns la apartament si a intrat, a auzit apa tasnind in baie. S-a grabit sa vada ce se intampla si nu mica i-a fost mirarea cand a vazut ca la dus nu era nici urma de baterie ci erau doua bucati din coada de matura infipte pe post de dop in tevile la care ar fi trebuit sa fie racordata bateria. Bineinteles ca dopurile cele ingenioase nu erau etanse iar apa tasnea pe langa ele. Noroc ca mare parte stropea in cada. A asteptat si cautat in zadar “superspecialistul” intalnit in fata blocului. Acesta a disparut fara urma, la fel si bateriile, atat cea noua cat si cea veche. Nu avea nici macar numele, doar un numar de telefon mobil de la un abonat “care nu poate fi contactat”. Iar matura, singura piesa de mobilier din acel apartament, a ramas fara coada.

In cazul lui povestea a fost cu happy end. Am chemat un baiat de la firma direct la magazin, am cumparat bateria si intr-o ora problema a fost rezolvata. Dar, pe langa partea hilara a situatiei, neplacerile lipsei de prevedere si increderea in oamenii necunoscuti ar fi putut fi mult mai mari. Apa scursa putea afecta serios apartamentul si pe vecinii de la etajele inferioare. Iar “superspecialistul” putea fi un talhar care sa nu se multumeasca doar cu bateriile de dus ci sa doreascsa si banii pentru manopera….

Cornel SOAITA

Aristo Property Management

Inseamna ca, in aceasta lume, nimic nu se intampla decat daca faci sa se intample.

Ma numesc Cornel SOAITA si am ales, imediat dupa terminarea facultatii de Inginerie, sa devin intreprinzator pentru a avea mai multa libertate. Mi se parea ca astfel dispun de mai mult control asupra vietii si destinului meu, ca pot sa-mi asum riscuri, ca pot sa construiesc. Si am avut dreptate: in vremurile pe care le traim acum, libertatea si responsabilitatea fac parte din constiinta omului. El alege, el ia decizii, el se afla la putere.

Eu am ales sa gandesc si sa actionez dupa capul meu, sa visez departe, sa imi asum responsabilitati marete, sa fac ca lucrurile sa se intample spre binele celor din jur. Am propria firma inca din 1992 si sunt angrenat in mai multe proiecte de afaceri. Ma fascineaza constructiile si iubesc antreprenoriatul.

Sunt inconjurat de oameni minunati care, ca si mine, au ales provocarea necunoscutului in locul unor existente sterse. Impreuna cautam oportunitati de a face lucruri marete si infruntam cu curaj greutatile. Consideram ca a ne asuma responsabilitatea inseamna sa raspundem mai presus de asteptari, sa nu acceptam mediocritatea, sa nu ramanem indolenti. Impreuna avem puterea sa ii ajutam pe altii sa-si transforme visele in realitate, sa insufletim sectorul imobiliar, sa imbunatatim macar putin societatea in care cu totii traim.

Cornel SOAITA

Aristo Property Management

Si pentru ca grija este permanenta, situatiile pe care le intalnim si pe care trebuie sa le solutionam sunt numeroase si foarte diverse, mergand de la cele de rutina, repetitive si plictisitoare ca un disc stricat, pana la cele mai interesante si provocatoare care fac ca timpul sa se comprime.

Numele meu este Cornel SOAITA si mi-am propus sa ma alatur proprietarilor de imobile, mici, mari, tineri, batrani, nu conteaza, in discutarea aspectelor legate de administrarea proprietailor. Mi-am asumat misiunea sa ma ocup in special de cei din clasa de mijloc pentru ca in Romania sunt inca destul de putini si cu toate astea poarta tot greul pe umerii lor.De cei saraci si fara posibilitati se ocupa statul (care le da tot felul de ajutoare), de cei foarte bogati se ocupa o armata de avocati, contabili si consilieri (care ii invata cum sa isi diminueze riscurile si cheltuielile) iar de cei din clasa de mijloc, adevaratii truditori si platitori de impozite, nu se ocupa nimeni, ei trebuie sa munceasca si sa-si poarte singuri de grija.

Proprietatea asupra unei cladiri ne da un sentiment de mandrie dar in acelasi timp si fiori de responsabilitate. O cladire nu este un morman de beton, metal, plastic si textile ci un ansamblu armonios care functioneaza, care are viata lui. Rostul nostru, al proprietarilor, este sa mentinem cladirile in viata si sa le conservam sanatatea. Atunci si ele ne vor umple de satisfactii.

Imi doresc sa discutam despre modul in care putem face acest lucru cat mai bine. Imi doresc sa abordam situatiile reale, pe care le intalnim zi de zi, sa lasam aspectele teortice la locul lor si sa ne ocupam mai mult de cele practice. Avem nevoie cu totii de asta.

Cornel SOAITA

Aristo Property Management

Preturile in scadere la vanzare ale apartamentelor au afectat si cresterea chiriilor  cu care ne obisnuisem. Acest fenomen se datoreaza faptului ca multi proprietari prefera sa scoata la inchiriere anumite proprietati cel putin pentru perioada in care piata imobiliara este blocata si preturile urmeaza un curs descendent.

In unele cazuri aceste perceptii au fost alimentate de  astfel de situatii, intr-adevar exista astfel de oameni si astfel de agentii imobiliare, dar  sunt din ce in ce mai des amenintate cu disparitia.   Vor ramane in piata cei care au ca filozofie de business   rezolvarea unei probleme pe care o are clientul lor .  Discutand de curand cu un agent imobiliar cu rezultate foarte bune , am constatat grija pe care  o are acesta pentru cei care-i solicita serviciile si nu pentru  tranzactia in sine, sau pentru incheierea cat mai rapida a acesteia si incasarea beneficiilor.

Treaba este foarte simpla , succesul nu se masoara in  valoarea comisioanelor,  ci in numarul clientilor carora le-ai rezolvat o problema de ordin imobiliar  pana la capat.

Avem o misiune extrem de dificila in continuare si anume spalarea imaginii acestui gen de activitate si repararea greselilor care au fost facute de unii dintre cei care au activat si poate mai activeaza  pe aceasta piata. Va trebui sa muncim mult, sa schimbam mentalitati si perceptii, sa demonstram ca un agent imobiliar adevarat nu este un mercenar  cu unicul scop de a pune mana pe un comision nemeritat .